A más de un año de la derogación de la Ley de Alquileres, el mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra señales de reacomodamiento. Aunque el precio promedio de un departamento de tres ambientes aumentó un 124% en pesos en los últimos doce meses, lo más relevante no es la cifra en sí, sino cómo se compara con la evolución de los ingresos: en dólares, los salarios crecieron más que los alquileres, y por eso el costo relativo de alquilar bajó.
El economista Diego Álvarez Espin, desarrollador y broker inmobiliario de Century 21, confirmó que los precios subieron un 32% en dólares en el mismo período. El salario promedio medido en dólares blue pasó de u$s380 en abril de 2024 a u$s720 en abril de 2025, es decir, un incremento del 89%. Mientras tanto, el valor promedio de un alquiler de 3 ambientes subió de u$s520 a u$s685, lo que representa una suba del 32% en dólares, muy por debajo de la mejora del ingreso, explicó el experto.
Comparativo General
Alquiler 3 ambientes en abril 2024: $220.000. Alquiler 3 ambientes en abril 2025: $493.000. Variación interanual en pesos: +124%. Dólar blue promedio en abril 2024: $420. Dólar blue promedio en abril 2025: $720. Salario neto en USD abril 2024: u$s380. Salario neto en USD abril 2025: u$s720. Porcentaje del salario destinado al alquiler: Abril 2024: 137%. Abril 2025: 95%. Reducción: –42 puntos porcentuales.
Evolución de Valores por Barrio
Palermo: de $793.900 a $948.000 (+19,4%). Núñez: de $730.900 a $1.025.000 (+40,3%). Belgrano: de $718.300 a $967.200 (+34,6%). Villa Urquiza: de $666.100 a $1.024.600 (+53,9%). Chacarita: de $616.551 a $927.200 (+50,4%). Caballito: de $563.400 a $886.300 (+57,3%). Recoleta: de $656.800 a $873.700 (+33%). Almagro: de $702.100 a $858.400 (+22,3%). Villa Pueyrredón: de $755.900 a $859.600 (+13,7%). Villa Lugano: de $481.900 a $558.800 (+15,9%).
Alquileres: Mayor Cantidad de Unidades y Perfil de Demanda
Los barrios con mayor oferta concentrada en abril de 2025 fueron Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Solo Palermo registró 3.354 inmuebles en alquiler, lo que equivale al 21,67% del total de la oferta de vivienda en la ciudad. Según Cabaprop, el departamento más caro actualmente en alquiler en este barrio está sobre Juncal al 3300, y vale $1.600.000 por mes.
El mercado para las unidades de 3 ambientes responde a múltiples necesidades y perfiles. Familias jóvenes con uno o dos hijos, parejas que trabajan desde casa y requieren un espacio adicional como oficina, y personas mayores que buscan comodidad, son las principales demandantes. Estas familias priorizan la proximidad a instituciones educativas, transporte público y zonas comerciales.
Contratos de Alquiler y Rentabilidad
Los contratos más elegidos en la actualidad son en pesos, a 24 meses, con ajustes trimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Este tipo de acuerdo se volvió habitual tras el decreto que liberó las condiciones para alquilar. También comenzaron a verse contraofertas de inquilinos, aceptadas con mayor frecuencia por los propietarios.
En cuanto a la rentabilidad bruta anual, el Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño estimó un promedio de 6% para departamentos de 2 ambientes en zonas intermedias, tomando dólar MEP. Esta mejora responde en gran parte a la baja del tipo de cambio y al repunte parcial de los valores locativos.
Un Mercado en Transformación
Para Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, la baja del valor locativo en términos reales refleja un reacomodamiento del mercado. Entre enero de 2024 y marzo de 2025, los alquileres subieron en promedio un 34% menos que la inflación.
El alquiler subió menos que el resto de la economía. Eso no significa que sea fácil pagarlo, pero sí que el valor locativo quedó barato respecto del resto, explicó. Según indicó, hay casos en que incluso se observan bajas nominales en los contratos nuevos y los ajustes se moderaron.
Chej Muse remarcó que el nuevo entorno de libertad contractual y mayor previsibilidad jurídica trajo más propiedades al mercado. Actualmente se estiman cerca de 15.000 departamentos como parte de la oferta porteña y más del 65% están en pesos, en contraste con hace dos años cuando el 90% de las opciones estaban en dólares.
Los precios, aunque en ascenso, aún no alcanzan los niveles de rentabilidad que existían en la década pasada. Pero los analistas coinciden en que el reordenamiento en marcha empieza a consolidar un esquema más previsible, donde la inversión vuelve a ser atractiva y el acceso a la vivienda, menos asfixiante.
